保租房扩容迎来高峰期 企业“纳保”进行时
租赁房源的扩张迎来了企业“承保”的高峰期
目前，随着各地保障性租赁房(以下简称“保障性租赁房”)建设目标的明确，我国保障性租赁房建设和扩建正处于高峰期，重点城市新建保障性租赁房需求相当旺盛。
党的二十大报告提出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
据《第一财经日报》记者了解，虽然各地租赁住房建设仍以地方国企为主，但不少城市积极鼓励多元主体参与。开发企业和专业长租平台不仅可以参与租赁住房的建设和运营，还可以推动自建或运营的房屋纳入当地租赁住房体系(简称“纳保”)。
多位业内人士指出，当前保障房公募REITs正在加速推进，开发企业参保积极性将有所提高。同时，随着租赁房源投资运营的逐步分离，租赁公司将有更多机会参与本地租赁房源的收集和运营。据公开信息统计，“十四五”期间，全国40个重点城市计划新增保障性租赁房约650万套，其中浙江、广东的供应目标为120万套以上，是目前任务较重、人口流入较多的省份。
从新增保障性租赁房占比来看，北京、上海、广州、深圳等重点城市达到了40%至45%，高于其他城市的30%。
根据住建部要求，预计2022年建设240万套(间)，比上年增长1.5倍，占“十四五”两年总目标的51%。因此，2022年是完成“十四五”规划目标的关键时期。为了达到筹集资金的目的，从5月份开始，多地陆续出台相关政策，鼓励开发商和居民持有的存量房转化为保障性租赁房，也就是所谓的“纳保”。
多家参与投保的公司告诉记者，保障性租赁房的认定流程一般包括投资或运营主体向当地房管部门提交申请及相关材料，同时进行租金评估。房管部门对资料进行审核或组织相关部门联合评审，符合条件的项目发放保障性租赁房认定证书。从2021年开始，在条件具备的情况下，市场化住房纳入保障性租赁房体系的现象与日俱增。据ICCRA(住房租赁智库百科)统计，截至今年第二季度，全国已开业的长租公寓中，已有6.9%完成投保，13家住房租赁公司包揽了10%以上的投保项目。
在投保的项目中，国企占据主流地位。以华润置地旗下的长租品牌华润优超为例。2018年正式上线，随后以自持大型租赁社区项目为主的重资产运营模式深入布局租赁住房领域。据了解，大型租赁社区也是保障项目中的主流房型。
华润优超相关负责人告诉记者，目前公司全国自持大型租赁社区项目规模居行业第一，在北上广深、成都等城市持有多个超大型租赁社区(即单个项目房源在
00之间，超过)。
据了解，华润优超多个优质项目被当地政府评定为保障性租赁房项目，天津眼店被评定为天津首个保障性租赁房项目。
上海泗泾店和上海东经开区店分别被评为上海松江“001号”和“002号”租赁住房项目。
北京总部基地店、北京润堂瀛海店等一批项目也被认证为租赁住房项目和人才公寓。
ICCRA住房租赁行业研究院院长赵冉表示，从行业角度看，鼓励存量房转化为保障性租赁房，是促进租赁房行业可持续发展的必然举措。
从企业的角度来看，赵冉认为，有必要从整体上考虑经济和社会效益，是否推广自己的住房保险。从社会效益来看，特别是对于国有企业来说，参与保障性租赁房的建设和运营，是落实国家“房住不炒”政策，积极承担保障民生责任和义务的体现。
「那宝」适合什么项目？
根据ICCRA的统计，虽然目前国企比例较高，但也有部分私企参保。
赵冉认为，随着保障房公募REITs的开闸，将调动更多企业参与投保，因为“投-融资-建设-管理-退出”的商业闭环已经打开。9月22日，华润置地发布公告称，拟将旗下两个保障性租赁房项目分拆上市，纳入基建类REIT结构。同日，上交所披露“华润鸟巢租赁住房REIT”申报受理，华夏基金担任基金管理人，中信证券(18、200、0、10，0.55%)为专项计划管理人。预计基金公开募集资金11.2亿元，华润置地将作为战略投资者认购约34%的基金总份额。
上市后，这两个项目将以募集资金公开发行基金的方式收购，最终基础设施REIT将持有100%股权，不再是华润置地的子公司，也不再是并表金融项目。这只REIT产品发布的招募说明书显示，拟上市的REIT的基础资产为位于上海市松江区的华润置地嵌套式泗泾项目和嵌套式东经济开发区项目，均已运营一年以上。与之前已经上市的三只REITs不同的是，巢思境项目是第一个申报的市场化租赁项目。
赵冉认为，华润置地将出租的房子从原有的房地产体系中分离出来，充分体现了“住而不炒”的精神。相比前三只REITs，华润给有意参与投保的房企提供了两点启示。第一，获取专项租赁住宅用地的土地成本较低。据了解，上海R4土地的楼面价一般在2000~3500元/平方米。
二是融资渠道多元化，成本低。
据了解，2020年和2021年，华润置地发行了两期住房租赁专项公司债券，共计25亿元，融资成本分别为3.2%和3.3%。财务成本相对较低，符合住房租赁行业长期、低利润的特点，也是保证项目收益率的重要因素。赵冉认为，从经济效益的角度来看，如果企业拥有的存量房产的原始土地成本或资产价格较低，就非常适合保险。
据了解，为支持住房租赁发展，国家从2017年开始加大租赁用地供应。据中信证券统计，2021年全国租赁用地约616宗，规划建筑面积1284万平方米，其中纯租赁用地和内置租赁用地分别占40%和43%，为主要出让方式。纯租赁用地约79宗，规划建筑面积511万平方米，创近五年新高，同比增长66%。
同时，地方政府也在价格上转移土地出让红利。例如，上海2021年底出让的租赁住宅用地的楼面价仅为类似地段商品住宅用地的10%~30%。
福州明确规定，租赁住宅用地基准地价参照同地段住宅用地的50%确定。据了解，目前纯租赁用地的拿地主体仍然是国有企业，而民营企业的租赁用地来源主要是配套建设用地。
目前，企业参与租赁住房建设和运营的资产评估模式主要有两种方式。一是收购土地(包括集体所有建设用地、R4土地、竞争性自持用地、竞争性建设用地等。)或在现有土地(如仓储用地等)上新建保障性租赁房。).
另一种方式是将闲置存量资产转化为保障性租赁房，主要包括非改租(如写字楼、商业、酒店、工业厂房等物业改造)和将闲置存量住房转化为保障性租赁房。
以上述华润巢为例，相关负责人告诉记者，该公司租赁住房项目的土地来源包括集体土地和租赁自持土地。尤其是近两年，有鸟巢公寓入市的大型租赁社区项目，大多是以征地方式新建的，征地类型为集体土地和国有租赁土地。
目前公司重资产占比超过80%，其中90%为所管理项目中的重资产，公司取得的土地大部分用于租赁房屋的建设和经营。
比如其Nest国际公寓社区总部基地店，号称是目前北京上市的最大的集体土地新建租赁住房项目。土地由丰台区胡阿祥区宝台村提供，由华润置地和平安地产联合开发，华润优超运营。
项目村集体转让土地经营权和收益权。企业出资建设并取得项目50年的经营权和收益权，承担建设成本和固定收益。村集体获得固定收益和约定分红。目前，许多城市也有意将相关租赁土地项目纳入租赁住房体系。以北京为例，华润优超相关负责人告诉记者，目前北京已将集体土地租赁住房项目纳入保障性租赁房管理范畴，公司北京优超国际公寓社区总部基地店已成功投保。此外，万科于波还参与了北京出租屋项目的建设和运营，于波成寿寺等其他相关项目也得到担保。
从行业整体来看，赵冉介绍，上述重资产模式占投保项目的20%左右。值得注意的是，华润置地将两个出租房拆分，以基建REIT结构上市，为行业提供了想象空间。不过，目前并不是所有的重资产项目都具备发行租房REITs的条件。赵冉解释说，许多住房公司通过收购有竞争力的自持土地来建造出租房屋。这类出租房尚不具备发行REITs的条件。目前，至少存在两大障碍。第一，对于非100%自持的土地，需要将非自持土地上建设的房屋全部出售，以满足底层资产的合规性。
二是竞争性自持土地地价普遍较高，极大影响了项目的收益率水平。
根据ICCRA对大量以自持土地开发的租赁住房项目的分析，赵冉指出，自持土地的楼面价必须是项目总楼面价的8%~12%，才能保证项目有4%以上的收益率水平。“这也是自持土地开发的保障性租赁房项目现阶段不具备发行保障性租赁房REITs条件的根本原因。”此外，很多存量改造项目也不具备针对出租房发行REITs的条件。
赵冉介绍，从经营困难来看，首要问题是存量物业的合规性。比如，以北京、广州为代表的城市，对于保障性租赁房的建设和装修标准都有明确的规定，很多“非租赁”房源有明显的“硬伤”。其次，从“始于终”——即发行租房REITs的角度来看，很多“商转租房”的原始资产价格过高，达不到租房REITs对收益率的要求。
